mardi 15 octobre 2019
Gestion : on ne cache rien à la Safer ©Flickr

Gestion : on ne cache rien à la Safer

En cas de vente d’un bien immobilier ou de parts sociales, le cédant doit s’assurer que l’obligation d’information de la Safer est respectée. À défaut, les sanctions peuvent être lourdes.

Informer la Safer est obligatoire pour les cessions entre vifs conclues à titre onéreux, telles que les ventes, les apports ou les échanges, ainsi que pour les donations, et ce, lorsque l’opération porte sur les biens ou droits mobiliers ou immobiliers suivants : biens ruraux, terres, exploitations agricoles ou forestières, actions ou parts de société dont l’objet principal est l’exploitation ou la propriété agricole (notamment parts de GFA). L’information de la Safer est aussi obligatoire lors des cessions d’usufruit ou de nue-propriété de ces biens. La Safer doit être informée par le notaire ou par le cédant en cas de cession de parts sociales, deux mois avant la date envisagée pour la cession, par lettre recommandée avec accusé de réception ou sous forme électronique sous réserve, dans ce cas, que l’identité de l’expéditeur et la date de l’envoi puissent être prouvées (des formulaires sont disponibles sur www.safer.fr). Attention aux informations à fournir, car celles-ci dépendent de la nature des biens cédés.

Le pouvoir d’annuler la vente

Lorsque la Safer n’a pas été informée de la cession d’un bien sur lequel elle dispose du droit de préemption, et qu’il est cédé, elle peut, dans un délai de six mois à compter de la publication de l’acte de vente ou de donation (ou à défaut de publication, dans les 6 mois à compter du jour où l’acte lui est connu), demander au tribunal de grande instance (TGI) d’annuler l’acte ou, en cas de vente, de la déclarer acquéreur en lieu et place de l’acquéreur initial. La Safer peut aussi, dans le même délai de six mois à compter de la date d’information, demander l’annulation d’une donation si elle estime que l’opération aurait dû lui être notifiée en tant que vente.

Dans le cas où la Safer n’a pas été informée de la cession d’un bien, sur lequel elle ne dispose pas du droit de préemption et qu’il est cédé, l’autorité administrative peut, d’office ou sur demande de la Safer, prononcer une amende administrative d’un montant de 1 500 € (3 000 € en cas de récidive), et au plus 2 % du montant de la transaction concernée.

Pas de droit à l’erreur

L’information incomplète est aussi sanctionnée dans le cas de la transmission de parts ou actions de société. L’article L. 141-2-1 du code rural permet à la Safer de demander au notaire ou au cédant, dans le délai de deux mois suivant la notification, « des éléments d’information complémentaires nécessaires à l’appréciation des conditions de transmission des parts ou actions ». Le délai de deux mois est alors suspendu jusqu’à la date de réception de ces éléments.

Pour les autres opérations visées par l’obligation d’information, la Cour de cassation, dans un arrêt du 16 mars 2017, a précisé qu’« une information loyale de la Safer exige que le notaire mentionne, dans la notification valant offre de vente qu’il lui adresse, les éléments la mettant en mesure d’exercer utilement son droit de préemption, dont le délai ne court que du jour d’une notification complète et exacte ». Dans cette affaire, la Safer avait reçu une première notification faisant état d’une vente de terres, au titre de laquelle le preneur faisait application de son propre droit de préemption, puis une seconde notification plus de trois mois après faisant état de cette même vente, mais mentionnant cette fois que les biens étaient libres. La Safer avait alors exercé son droit de préemption dans le délai de deux mois suivant la seconde notification. La Cour ne l’a pas jugée hors délai.

Des informations recoupées

Inutile de chercher à cacher des éléments à la Safer car elle recoupe ses informations ! Pour les cessions de parts sociales, un double échange a lieu entre la Safer et l’autorité administrative qui délivre les autorisations d’exploiter. D’une part, les autorisations d’exploiter délivrées aux sociétés composées d’au moins deux associés exploitants, sont communiquées à la Safer. D’autre part, la Safer informe l’autorité administrative des informations qu’elle reçoit concernant les cessions de parts sociales réalisées dans ces sociétés, dans un délai de six ans à compter de la délivrance de l’autorisation d’exploiter.

 

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