vendredi 3 avril 2020
Mettre ses terres à disposition de sa société ©Jean Balczesak

Mettre ses terres à disposition de sa société

Parfois méconnues ou négligées, les mises à disposition de terres ou de baux au profit des sociétés sont nécessaires pour ne pas perdre la jouissance du foncier.

Il existe deux types de mise à disposition :
– un exploitant, exerçant son activité dans le cadre d’une société agricole avec des associés, est propriétaire de terres. Il peut les mettre à disposition de cette société,
– un exploitant (fermier) loue des terres par un bail rural. S’il exerce son activité en tant qu’associé dans une société agricole, il peut mettre le bail à disposition de la société dont il est l’un des associés. Le preneur reste seul titulaire du bail et doit continuer à se consacrer à l’exploitation du bien loué sous peine de résiliation.

Avantages de la mise à disposition

Mettre ses terres à disposition d’une société présente plusieurs avantages. La convention réalisée entre l’agriculteur propriétaire de foncier et la société d’exploitation dont il est membre n’est pas soumise aux règles du statut du fermage. Ainsi, aucun bail n’est conclu entre l’agriculteur propriétaire et la société. Pour le fermier, la mise à disposition de son bail permet que la société lui restitue les terres lorsqu’il se retire de la société. Pour le bailleur, les co-associés sont tenus solidairement avec le preneur de l’exécution des clauses du bail, et donc du fermage. La durée de la mise à disposition ne peut pas excéder la durée du bail.

Une formalisation indispensable

Pour ne pas risquer de perdre la jouissance de leur bien ou de leur bail, le propriétaire-exploitant comme le fermier ont tout intérêt à rédiger une convention de mise à disposition. À défaut, trois risques sont encourus.

1 - Requalification en bail rural

Pour le propriétaire qui exploite ses terres au travers d’une société agricole, la mise à disposition évite qu’il soit soumis au statut du fermage. En effet, s’il ne signe pas de mise à disposition pendant son activité, cette dernière pourrait continuer d’exploiter les terres en considérant que le foncier lui est loué par le propriétaire depuis le début de son activité par le biais d’un bail verbal de neuf ans lors de son retrait de la société. La convention permet alors de faire barrière entre le propriétaire et la société.

2 - Résiliation du bail

Pour le preneur, ne pas informer son bailleur de la mise à disposition des terres au profit d’une société peut entraîner la résiliation du contrat (sauf à démontrer que cela n’a pas induit le propriétaire en erreur).

Le bailleur doit être informé dans les deux mois suivant la mise à disposition par lettre recommandée avec accusé de réception. Pour être valable, le courrier doit indiquer le nom de la société, le tribunal de commerce dont elle dépend et les références cadastrales des parcelles.

Le fermier devra aussi informer son bailleur de tout changement concernant la société bénéficiaire de la mise à dispositif (arrivée ou sortie d’un associé, changement de forme juridique, etc.) au risque là encore de voir son bail résilié.

3 - Conflits lors de l’arrêt de l’exploitation des terres

Si les règles ne sont pas fixées dans la convention de mise à disposition, des conflits sur les indemnisations au preneur sortant pourraient naître lors de l’arrêt de l’exploitation des terres, entre le bailleur, le preneur et la société. Pour les éviter, il est utile de mentionner dans la convention les règles d’évaluation et de paie- ment de l’indemnité avec précision. Ce document est d’autant plus important qu’il est demandé par la commission départementale d’orientation agricole (CDOA) pour les autorisations d’exploiter, et par la direction départementale des territoires (DDT) pour les transferts de droits à paiement (DPB).

Le cas particulier des holdings

La société bénéficiaire de la mise à disposition doit être à objet principalement agricole, ce qui n’est pas le cas des sociétés commerciales type SARL ou SAS. Le capital de la société doit être aussi majoritairement détenu par des personnes physiques. Toutefois, lorsque la majorité du capital est détenue par une société holding, la mise à disposition redevient possible. Une demande d’accord préalable doit être adressée au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception au moins deux mois avant la date d’effet de la mise à disposition. Si, dans ce délai, le bailleur ne fait pas connaître son opposition, son accord est réputé acquis.

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