dimanche 9 décembre 2018
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Inscrire ses terres au bilan

Inscrire ses terres au bilan

Il est peu risqué et souvent fiscalement avantageux de détenir les terres, support de l’exploita tion, à titre professionnel. C’est même un enjeu stratégique.

Le foncier est un outil de production indispensable.  Mais il n’est pas toujours nécessaire que  l’exploitant détienne les terres en nom propre.  C’est encore difficile à admettre pour beaucoup  d’agriculteurs, mais il peut être intéressant que la  société acquière les terres à titre professionnel. 

Des plus-values exonérées 

Si les terres sont inscrites au bilan de l’entreprise,  leur cession future sera totalement exonérée des  plus-values professionnelles. Pour en bénéficier,  l’entreprise doit avoir réalisé moins de 250 000 €  de chiffre d’affaires au cours des deux derniers exercices  clos et être en activité depuis au moins 5 ans.  Pour un associé exploitant, le seuil des 250 000 €  s’apprécie en fonction de sa part dans le capital  (article 70 CGI).

Lorsque les terres sont au bilan, passé un délai  de 15 ans, la plus-value est aussi exonérée (article  151 Septies B : abattement de 10 % par année de détention  au-delà de la 5e année). Autrement dit, passé ce  délai, si l’entreprise revend les terres ou les passe  dans son patrimoine privé, la cession sera exempte  de plus-values. Lorsqu’une plus-value est due, elle  est imposée, depuis le 1er janvier 2018, à 12,8 % sur le  revenu et amputée de 17,2 % de prélèvements sociaux.  Si l’exploitant a opté pour le maintien des terres  dans son patrimoine privé, la plus-value est exonérée  d’impôt au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention. Si la plus-value  est due après abattement, elle est imposée à 12,8 %  auquels s’ajoutent 17,2 % de CSG et CRDS. 

Des charges déductibles 

Les charges afférentes à l’achat à titre professionnel  (frais d’acquisition et de Safer, intérêts du prêt, taxes  foncières…) sont déductibles du résultat imposable.  La TVA sur les frais d’acquisition est par ailleurs récupérable.  Cette option n’est pas possible lorsque les  terres sont acquises à titre personnel. Et, seul l’impôt  foncier est partiellement déductible. Toutefois, le  Conseil d’Etat admet, pour un exploitant individuel,  la déduction d’un « loyer à lui-même ». Il réalise alors  une optimisation fiscale et sociale puisque le fermage  minore le revenu professionnel. Il peut ainsi déduire  les frais financiers des terres achetées à titre personnel.  En outre, opter pour la « rente du sol » permet de  réduire l’assiette des cotisations sociales en excluant  le revenu du capital foncier.  Si l’achat est réalisé par un exploitant associé d’une  société civile agricole (Gaec, EARL, SCEA…) car ce  dernier était titulaire du bail et a exercé son droit de  préemption, les terres sont mises à disposition de la  société. En échange, il perçoit un fermage duquel  il peut déduire les impôts fonciers et les intérêts  d’emprunt. Pour préparer sa succession et bénéficier  de l’exonération d’IFI (1) et de droits de mutation,  il pourra réaliser un bail à long terme à la société.  Mais lorsque les terres ne sont pas au bilan, l’associé  doit rembourser l’emprunt sur ses propres ressources  ce qui dégradera son compte courant d’associé  car souvent, le fermage perçu ne couvre pas  l’annuité. C’est pourquoi, il peut être préconisé de  faire apport des terres à la société, à charge pour elle  de rembourser les annuités d’emprunt. 

Une transmission facilitée 

La détention à titre professionnel se révèle aussi  avantageuse lors d’une transmission quand les associés  signent un Pacte Dutreil. Les héritiers bénéficient  alors d’un abattement de 75 % des droits de  succession s’ils prennent l’engagement collectif de  conserver l’entreprise pendant au moins deux ans.  Le principal inconvénient de l’inscription des terres  au bilan est qu’elles peuvent être saisies si l’entreprise  connaît des difficultés financières. Le dispositif  ne présente pas non plus d’intérêt s’il s’agit par  exemple de terres de famille reçues dans le cadre  d’une transmission à titre gratuit et qui ne génèrent  pas de charges financières. A l’inverse, cette stratégie  est intéressante si la proportion de terres nouvellement  acquises est significative. Attention, l’exploitant  n’a pas la possibilité d’inscrire seulement  les terres pour lesquelles l’option présente des avantages.  Le choix est global. Mais il est réversible à  tout moment en fonction de la vie de l’entreprise  (héritage, achat, transmission…) et des projets de  l’exploitant. Chaque situation est donc à analyser avec son conseiller.


(1) Impôt sur la fortune immobilière qui remplace dorénavant  l’ISF.

ERIC QUINEAU, directeur associé CBLEXPERTS, FITECO, membre d'AGIRAGRI.

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Le Betteravier français, le journal de référence des planteurs depuis 1952, qui décrypte l'actualité de la filière betterave-sucre et des grandes cultures avec ses 18 numéros et ses 2 cahiers spéciaux par an.