Pour résilier un bail avant son terme, des motifs légitimes et sérieux peuvent être invoqués par le propriétaire : retards dans le paiement du loyer, détérioration du bien loué.
Le propriétaire pourra aussi demander la résiliation du bail lorsque le fermier en place n’a pas obtenu l’autorisation d’exploiter (contrôle des structures) : dépassement du seuil du schéma directeur régional des exploitations agricoles (SDREA) ou absence de compétences professionnelles par exemple.
« La sous-location d’une terre louée constitue une cession de bail prohibée, souligne Claude Masounave, consultant agricole d’Exco partenaire du groupement AgirAgri. Dans le cas d’un bail à copreneurs, si l’un d’eux décède ou cesse son activité (départ à la retraite par exemple), les autres copreneurs en place devront adresser par courrier une demande au propriétaire pour que le bail conclu se poursuive à leurs seuls noms. A défaut, les copreneurs restants pourraient se voir refuser la cessibilité du bail au profit de leurs descendants, voire encourir, là encore, la rupture du bail.
Un agriculteur en place cessant son activité en cours de bail peut restituer les terres louées avant que ses baux n’arrivent à échéance avec l’accord du propriétaire. À cette fin, il fournira un bulletin de mutation de parcelles, transmis aux services de la MSA matérialisant cet arrêt d’activité. Ce document justifiera la clôture dudit bail. Il mentionnera aussi les coordonnées du nouvel exploitant. Le propriétaire doit savoir si le nouvel exploitant est bien en règle.
« Quand un bail est résilié, le propriétaire récupère la pleine disposition des terres. Il peut les exploiter ou les vendre au prix du marché, rappelle Claude Masounave, consultant agricole d’Exco. L’ex-fermier ne bénéficie plus du droit de préemption que son statut lui conférait ».
Toutes les améliorations apportées durant le bail restent la propriété du bailleur et ouvrent droit à indemnisation au moment de l’arrivée du terme du bail. Leurs montants sont fiscalement encadrés.
Informer son propriétaire
Les améliorations apportées durant le bail ne pourront pas être valorisées par le fermier dans le cadre d’un apport à une société. Autre exemple : un bâtiment construit par l’exploitant sur la parcelle d’un bailleur ne pourra pas faire l’objet d’un bail consenti par l’exploitant en place. Dans le cas contraire, cela sera assimilé à une sous-location prohibée et le bail sera résilié.
Le verdict est similaire si un agriculteur met à la disposition d’un Groupement agricole d’exploitation en commun (GAEC) des terres qu’il loue en son nom sans avoir au préalable informé son propriétaire par un simple courrier.
Dans le cas d’une société à vocation principalement agricole (SCEA, EARL), ne pas avoir envoyé une lettre recommandée au propriétaire dans les deux mois suivants la mise à disposition, en y mentionnant le nom de l’entreprise, les coordonnées du tribunal de commerce auprès duquel elle est immatriculée et les parcelles mises à disposition, peut conduire à la résiliation du bail. Et pour les sociétés qui n’ont pas un objet principalement agricole, l’obtention de l’agrément du bailleur est un préalable, sinon le bail peut être résilié.
« Dans tous ces cas de figure de mise à disposition, l’agriculteur en société reste titulaire du bail, précise Claude Masounave. Aussi, il est tenu d’exploiter personnellement les terres louées. Si cette dernière condition n’est pas remplie, les baux pourront être résiliés ».
Lorsque les sociétés agricoles sont détenues majoritairement par des personnes morales (cas d’une société civile d’exploitation agricole (SCEA) détenue majoritairement par une holding) et non pas par des personnes physiques, la mise à disposition de baux n’est pas autorisée.
Enfin, un bail peut être résilié si le fermier en place confie à une entreprise de travaux agricoles ou à toute autre société à vocation commerciale, la totalité des interventions qu’il est tenu de réaliser pour cultiver les terres détenues (non-participation personnelle à l’exploitation du bien).
En fait, seuls les baux cessibles, tels que le prévoit la loi d’orientation de 2006, sont cessibles sous réserve d’en informer le propriétaire des terres.
