Améliorations du fonds : une indemnisation sous conditions

Au cours d’un bail, les fumures apportées à un sol et la construction d’un bâtiment font partie des améliorations de fonds les plus courantes apportées par un fermier. Et le preneur qui a apporté ces améliorations au bien loué a la possibilité de demander au bailleur une indemnité, quelle que soit la raison qui a mis fin au bail. A contrario, le bailleur a le droit à une indemnité égale au montant du préjudice subi en cas de dégradation.

Pour déterminer le montant de ces indemnités, un état des lieux s’impose.

Le code rural et de la pêche maritime fixe les améliorations susceptibles d’être indemnisées sans avoir eu besoin de demander l’autorisation du propriétaire (fumer la terre cultivée, rénovation de son habitation). « Des arrêtés préfectoraux listent aussi les travaux nécessités par les conditions locales », précise Anne Gilbert, juriste conseil en droit des affaires (Altonéo membre du réseau Agir-Agri). Il s’agit par exemple d’installer l’eau et l’électricité dans les bâtiments par exemple.

Mais ces améliorations ne doivent pas être confondues avec les arrières fumures qui sont des usages locaux entre preneurs.

La construction d’un nouveau bâtiment ou la rénovation de sa toiture impose l’autorisation du bailleur. Mais cette dernière est généralement requise lorsqu’un permis de construire est déposé.

Sans cet accord explicite, aucune indemnisation n’est possible. Mais si ce bâtiment s’avérait indispensable pour poursuivre l’activité agricole sur le terrain ou la ferme louée, le comité technique départemental pourra accorder cette autorisation indispensable. Le tribunal paritaire est aussi compétent si le bailleur ne donne pas son autorisation pour certains travaux (plantations, bâtiment par exemple).

Le montant de l’indemnisation des améliorations apportées à un bien loué dépend de leur nature.

Pour les travaux imposés par l’administration (mise aux normes), pour les bâtiments et ouvrages incorporés au sol, l’indemnité équivaut au coût des travaux évalué à la date d’expiration du bail, réduite de 6 % par année écoulée depuis leur réalisation ou en fonction de tables d’amortissement fixées par arrêtés préfectoraux (voir exemple).

« L’indemnité des plantations est égale à l’ensemble des dépenses, y compris la valeur de la main-d’œuvre, qui ont été engagées par le preneur, avant l’entrée en production des plantations, déduction faite d’un amortissement calculé à partir de cette dernière date, sans qu’elle puisse excéder le montant de la plus-value apportée au fonds par ces plantations », explique Anne Gilbert.

Ces dépenses sont évaluées à la date d’expiration du bail. Pour les améliorations foncières ou culturales, entraînant une augmentation du potentiel de production du terrain de plus de 20 %, l’indemnité est égale à la somme que coûteraient, à l’expiration du bail, les travaux réalisés par le preneur déduction faite de l’amortissement (18 ans maximum). Les vergers plantés par le preneur sont indemnisés décotés en fonction de leur âge.

Tribunal paritaire des baux ruraux

Si le propriétaire conteste ces indemnisations, le fermier a la possibilité de porter l’affaire devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Le repreneur du bien loué ne peut en aucun cas régler au cédant l’indemnisation que le propriétaire refuse de payer. Un tel arrangement pourrait, là encore, être contesté et porté devant le tribunal. L’essor des activités photovoltaïques modifie les rapports entre fermiers, propriétaires et énergéticien. L’installation de panneaux sur le toit d’un bâtiment loué est envisageable. Mais un tel projet requiert l’autorisation du propriétaire. Si l’installation photovoltaïque est financée par ce dernier, un nouveau contrat sera conclu avec son fermier pour lui louer ce bâtiment équipé de la centrale photovoltaïque. Cependant, un avenant précisera que le propriétaire se réserve la jouissance de la toiture (vente d’électricité), du local technique et d’un droit de passage pour intervenir sur ses panneaux. Les bâtiments photovoltaïques livrés clés en main à des agriculteurs construits sur des terrains impose au préalable la conclusion d’un bail emphytéotique conclu avec le propriétaire du terrain avec l’énergéticien. Ce dernier a ensuite la liberté de louer par la suite l’ouvrage à au fermier de son choix.