dimanche 18 août 2019
Gestion : l’intérêt de transmettre par bail à long terme ©Andibreit

Gestion : l’intérêt de transmettre par bail à long terme

Louer ses terres par bail à long terme permet, lors d’une donation ou d’une succession, de bénéficier d’une exonération partielle de droits de mutation. Autrement dit, de payer moins de taxes !

Les biens ruraux donnés à bail à long terme bénéficient d’un abattement pour le calcul des droits de succession ou de donation. Cet abattement est offert à tous les héritiers, donataires et légataires, quel que soit leur degré de parenté avec le donateur ou le défunt et même en l’absence de lien entre eux.
Pour faciliter les transmissions, la loi de finances pour 2019 a quasiment triplé ce seuil. À compter du 1er janvier 2019, lorsque la valeur totale des biens transmis n’excède pas 300 000 €, ils sont exonérés à concurrence des trois-quarts de leur valeur. Au-delà, le pourcentage est ramené à 50 %.

Pour apprécier cette limite, il faut tenir compte de l’ensemble des donations consenties devant notaire par la même personne au cours des 15 dernières années. Si par exemple un couple fait une donation-partage à ses deux enfants, de biens loués à long terme d’une valeur de 1 200 000 €, chaque enfant reçoit de chacun de ses parents 300 000 € de biens qui seront retenus pour le quart de leur valeur, soit 75 000 €. Si l’abattement en ligne directe (1) de 100 000 € n’a pas été épuisé (parce qu’il n’y a pas eu d’autre donation dans les 15 ans), aucun droit n’est dû.

Des conditions cumulatives

Pour bénéficier de l’exonération, plusieurs conditions doivent être remplies :

- le bail, en cours au jour de la transmission, doit avoir une durée d’au moins 18 ans. En cas de transformation d’un bail ordinaire en bail à long terme, les 18 ans courent à compter de la conversion. De même, si des parcelles sont ajoutées par avenant dans le bail en cours, les 18 ans se calculent pour ces parcelles à partir de la date de la modification.

- les biens transmis doivent être des immeubles à destination agricole, autrement dit des terres agricoles, des bâtiments d’exploitation ou l’habitation de l’exploitant ou du salarié.

- 2 ans doivent s’écouler entre le jour de la conclusion du bail et la donation, si le donataire est le preneur à bail, un enfant ou un conjoint. Cette condition ne s’applique pas en cas de transmission par décès.

- l’héritier, le donataire ou le légataire devra conserver la propriété de ces biens pendant 5 ans. Il ne pourra ni vendre ni donner le bien dans ce délai, quand bien même il ne se séparerait que de l’usufruit ou de la nue-propriété du bien. Si cette dernière condition n’est pas respectée, l’exonération doit être remboursée et des droits complémentaires seront dûs, majorés des intérêts de retard, sauf cas exceptionnels (expropriation pour cause d’utilité publique, décès du donataire ou de l’héritier, mise à disposition d’une société civile agricole).

Des avantages complémentaires

Le bail à long terme, couplé à une donation en nue-propriété (le donateur conserve l’usufruit du bien donné), permet encore d’alléger le montant des droits dûs. En effet, l’abattement s’applique même si la donation ne porte que sur la nue-propriété du bien. Dans le cas où les immeubles ruraux donnés à bail à long terme représentent des valeurs très importantes, il est aussi possible de doubler l’application du seuil de 300 000 €. Pour cela, il doit être fait apport d’une partie des immeubles à un groupement foncier agricole (GFA) dont les parts, sous certaines conditions, bénéficient d’une exonération identique et cumulative.

Enfin, si le donateur est redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (anciennement ISF), la mise en place d’un bail à long terme sur ses biens lui assure également une exonération totale dès lors que le bail est consenti à un membre de sa famille (conjoint, partenaire de Pacs, concubin, enfants, parents, frères et soeurs) et que le preneur en place utilise les biens loués dans l’exercice de sa profession principale. Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, les biens loués par bail à long terme ne seront exonérés d’IFI qu’à hauteur de 75 % jusqu’à 101 897 € et 50 % au-delà. Transmettre ne signifie pas se défaire totalement de son patrimoine, notamment grâce au démembrement de propriété. Alors, passé ce premier barrage psychologique, il est indispensable d’anticiper les donations, en particulier en présence d’un patrimoine important. En transmettant petit-à-petit, vous pouvez cumuler les dispositifs cités ci-dessus sans payer de droits ou en les limitant au maximum…


(1) Ce sont les enfants vivants ou représentés ou les ascendants. Plus le lien de parenté s’éloigne, plus les abattements diminuent.

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